La loi du 22 août 2021 portant sur la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets a rendu obligatoire l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) pour les copropriétés. L’objectif est de permettre à toutes les copropriétés de mieux anticiper, programmer puis voter les travaux de rénovation portant sur les parties communes. Mais qui est concerné par cette nouvelle obligation et quelles sont les échéances ? Quel est le contenu de ce projet de plan ? Quelles sont les sanctions éventuelles en cas d’absence de plan ? Nos experts vous répondent.

Quelles copropriétés sont concernées ?

Tout immeuble relevant du statut de la copropriété, à destination partielle ou totale d’habitation, de plus de quinze ans doit faire l’objet d’un projet de plan pluriannuel de travaux qui est à soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires. Une révision est ensuite prévue tous les dix ans.

Quelles échéances ?

L’entrée en application des dispositions varie en fonction de la taille des copropriétés. Elle suit le calendrier suivant :

  • 1er janvier 2023, pour les copropriétés comprenant plus de 200 lots (à usage de logements, de bureaux ou de commerces) ;
  • 1er janvier 2024, pour les copropriétés comprenant 51 à 200 lots ;
  • 1er janvier 2025, pour les copropriétés comprenant moins de 51 lots.

Contenu du projet de plan

Le PPPT est conçu à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans sa nouvelle mouture ou, le cas échéant, du diagnostic technique global (DTG). Il doit comprendre :

  • La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
  • Les attentes en termes de performances à la suite des travaux indiqués ;
  • Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années ;
  • Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation.

Attention : la loi prévoit néanmoins que si l’immeuble a fait l’objet d’un DTG ne révélant aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndic est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.

Enfin, ce projet de plan doit être réalisé par un tiers ayant des compétences en bâtiment et des garanties qui seront précisées par décret [1].

Procédure à suivre pour les copropriétaires

La loi indique la procédure à suivre dans son article 171. Ainsi, il revient au syndic de copropriété d’inscrire les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires. Elles sont alors votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Le PPPT devra ensuite être présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision. Si des travaux sont à réaliser au cours des dix prochaines années, le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de l’adoption de tout ou partie du PPPT concerné. Le vote a lieu, cette fois, à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires).

Ce sujet devra être mis chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à approuver les comptes, que cela soit pour adopter tout ou partie du PPPT, s’il n’a pas été adopté, ou pour prendre les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.

En résumé, l’assemblée générale devra s’en saisir et suivre ce dossier de près. La loi octroie à ce titre à l’autorité administrative compétente la possibilité de demander au syndic la transmission du plan adopté pour vérifier que les travaux programmés permettent bien de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants. Si le PPPT n’est pas communiqué dans le délai d’un mois ou si les travaux planifiés sont manifestement insuffisants pour répondre aux objectifs de sécurité et de sauvegarde énoncés précédemment, l’autorité administrative peut élaborer ou actualiser d’office le projet de plan, en lieu et place du syndic, et ce à ses frais.

Mieux vaut donc ne pas passer à côté de l’échéance et prendre le risque d’être sanctionné. Nos équipes pluridisciplinaires se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans l’élaboration du PPPT, en réalisant les différentes études, diagnostics, documents et échéanciers requis.

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[1] : Parution estimée mars 2022 selon l’échéancier des textes d’application de la loi – Légifrance/Dossiers Législatifs

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